Wirtschaftlichkeitsberechnung Immobilien

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Wirtschaftlichkeitsberechnung Immobilien – Sie wollen in Mietobjekte investieren? Ob neu oder alt, es ist wichtig, die Rendite der Miete zu kennen.

Sie würden keine 100.000 € auf ein Konto einzahlen, das Ihnen 0,5% zahlt; die gleiche Logik gilt für die Entscheidung, eine Immobilie zur Miete zu erwerben. Die Berechnung der Mietrentabilität ermöglicht es Ihnen zu wissen, ob die Investition interessant ist oder nicht.

Hinweis: Die Rendite ist ein wertvoller Indikator, beschränkt sich aber nicht auf diesen: Auch die Lage der Immobilie, die Aussicht auf Wertschöpfung und die Bewertung des Mietrisikos (Leerstand, unbezahlte Miete) müssen untersucht werden.

Rechnen Sie die Wirtschaftlichkeit einer Mietwohnung

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Berechnen Sie die Bruttorentabilität der Miete.

Die einfachste Berechnung ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Mietpreis und dem Kaufpreis der Immobilie:

(Miete × 12)
÷
Kaufpreis der Immobilie

Beispiel: eine Wohnung, die für 150 000 € gekauft wurde, mit einer Monatsmiete von 530 €: Die Rentabilität der Miete beträgt : (530 × 12) ÷ 150 000 = 4,24 %.

Um die Berechnung zu verfeinern, können Sie die Vermittlungsprovision, die Notargebühren und ggf. die mit der Zeichnung eines Darlehens verbundenen Kosten (Garantiekosten, Verwaltungskosten, mit Ausnahme von Kreditzinsen) berücksichtigen.

In unserem vorherigen Beispiel, wenn man bedenkt, dass die Notargebühren 12.000 € betragen: Die Mietrendite beträgt [(530 × 12) ÷ (150.000 + 12.000)] = 3,92%.

Hinweis: Die Bruttorentabilität berücksichtigt nur die Mieten; sie ist daher nicht diejenige, die die Realität am besten widerspiegelt.

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Berechnung der Nettorendite der Mietaufwendungen

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Um eine noch genauere Vorstellung von der Rentabilität der Investition zu erhalten, können Sie die Kosten auf Ihre Kosten nach Abzug der vom Mieter eingezogenen Kosten (Hausmüllabfuhr, erstattungsfähige Kosten….) in die Berechnung einbeziehen.

Zu diesem Zweck erstellen Sie einen vorläufigen Haushalt für das Jahr, einschließlich:

  • Versicherungskosten;
    nicht rückforderbare Miteigentumsgebühren auf den Mieter (Gebäudeversicherung, Treuhandgebühren, Großprojekte);
  • routinemäßige Wartungskosten;
  • Verwaltungsgebühren im Falle der Inanspruchnahme eines Fachmanns;
  • Kreditzinsen, falls vorhanden.

In Anbetracht der Tatsache, dass diese Kosten ca. 20% der Mieten ausmachen (ohne Zinsen auf Darlehen): Die Mietrendite beträgt (530 × 12 – 1.272) ÷ 150.000 = 3,39%.

Sie werden feststellen, dass diese Berechnung nicht die Steuern enthält, die Sie auf die eingenommenen Mieten zahlen müssen.

Berechnung der realen Nettorentabilität

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Berechnung der Nettorendite der Mietaufwendungen

Diese Berechnung der Rendite ermöglicht es, die Rentabilität nach Steuern zu ermitteln.

Es hängt alles von der Besteuerung durch den Vermieter ab. Die Grundstückseinkünfte unterliegen folgenden Bedingungen:

Sozialversicherungsbeiträge;
auf die Einkommensteuer, die auf dem Grenzsteuersatz basiert.
Der Grenzsteuersatz ist die höchste Stufe, in der Sie besteuert werden.

Die Berechnung sieht wie folgt aus:

(Miete × 12 – Grenzsteuersatz) × Grenzsteuersatz] + [(Miete × 12 – Grenzsteuersatz) × Satz der Sozialversicherungsbeiträge].

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